都是“二房东”为啥收入差了100倍？
date
Oct 16, 2023
slug
20231016zufang
status
Published
tags
菲律宾
商业思考
租房
summary
今天与一位在菲律宾马尼拉专业做短租，长租的“前辈”交流了一下。
他呢，自己有一个团队，在距离我们不远的地方，管理着50套房子，重点是只做菲律宾人的生意，用菲律宾的团队来实际运营业务。了解过后，清楚了他们的业务构成：
type
Post
今天与一位在菲律宾马尼拉专业做短租，长租的“前辈”交流了一下。
他呢，自己有一个团队，在距离我们不远的地方，管理着50套房子，重点是只做菲律宾人的生意，用菲律宾的团队来实际运营业务。了解过后，清楚了他们的业务构成：
- 一部分朝向好的房源在Airbnb做短租，装修风格自己设计，运营团队从保洁到维修都是自己人，而且已经实现标准化。
- 还有一部分是做床位，也就是那种两室一厅，或者三室一厅的，在里面摆好上下铺的床尾往出租。
- 还有一部分拿出来做长租，也就是按年签合同，属于长期稳定的顾客群体。
为什么能盈利：
- airbnb可以做到当天退房，当天入住，这样就可以最大限度保证了出租率，同时团队高效运转。而且老客户复购是有的，这里面就得提到他说的服务到位，每位顾客都是有人亲自迎接，并且提前1小时把房间的电视，灯，空调打开，喷好香水香薰。
- 每个房间都是不同的定价，包括上下铺都是有差价的，可以实现收益最大化。并且可以给租客一个对比和参考的价格，在自己的价格体系里实现差异化。
- 能拿到最低的一手价格，也就是说，他们可以从房东那里谈到一个最低的房租价格，然后自己投入一部分简装的费用，以及设计费用，打造目标客户群，也就是菲律宾人喜欢的风格。从而提升卖价。
我们为什么没做到：
- 团队差距，这是核心，现在是我们每个人干的事情太多了，太杂了，并不是团队化管理，更像是小作坊，家族小店，很多事情都是感觉谁都能干，重叠性/重复性的沟通，“内耗”导致的低效。保洁和维修必须是要有专人来做的，这件事我早就想说，但种种原因，直到今天才解决。
- 没有销售计划，我们并没有一个销售预期，从而导致没有目标感，没有那种业绩的压力，反而是精力都耗散在了各种琐事上，以及经历过很多“供不应求”的销售高峰，所以完全是有一种“靠天吃饭”的感觉。
- 业务概念不清晰，到底是坚持做长租，还是短租一起做，做到什么程度，从哪里坐，每种业务模式都是对应不同的运营逻辑以及推广渠道，这些还要认真梳理。
- 吃了太多窝边草，因为交流上的不方便，所以在这边几乎都是做的中国人的生意，在具体一些，就是中国留学生的生意，而这个也是有一个“窗口期”，既然在菲律宾，做菲律宾人的生意肯定更容易，收益也更高。
- 运营节奏，有些事情要快点做，比如销售计划，业务划分，因为这样才能尽快的把团队角色定出来，然后匹配对应的人，或者小组。有些事情要慢慢做，比如未来的房子风格如何，怎么设计，还有线上渠道的搭建，这都是要慢工出细活的，而一旦找对了节奏，就能快速运转，磨合成功了。
但我们的优势也足够的大：
- 拥有这个公寓里最多的房间，未来还要交付100多套，拥有这片区域的绝对定价权，不夸张的说，如果打价格战，半年能把周围这一片的友商全部打趴下，但是还没必要，毕竟还没有那么卷，市场欣欣向荣，大家和气生财。
- 未来的蛋糕可以越做越大，在菲律宾，空调基本是全年运行，还有房间里是有一个叫化油池的东西，这些都是要清理的，我们一只是与外部团队合作，未来我们完全可以雇佣专人来做这件事，能省很多钱和时间，同时还可以对外提供服务，清洁团队，洗衣房，等等。
- 团队的能力在逐步的提升，虽然现在每个人都很累，做的事情都很多，但当这些事情我们很清晰熟，在未来团队扩大的情况下，也不会失控，不会遇到被拿捏的情况。
虽然累，虽然痛苦，都源自于这不是我的擅长，更直白的说，我没有在舒适圈里，我需要面对各种不适应的环境，但如果我能把这些克服，把运营逻辑理顺，核算好成本（这个太重要了，毕竟二房东的生意都这个模式），搭配好团队，就能把不擅长变为擅长，把不熟悉变为熟悉，把从0开始做到10，做到100。
前面有成功案例，并且并不是什么复杂的核心技术，那么这条路就值得坚持，就值得努力，就值得去前进。这是我的今日反思，希望能为各位带来一些商业启发。