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都是“二房东”为啥收入差了100倍?

小吴乐意 发布于 阅读:40 商业思考


今天与一位在菲律宾马尼拉专业做短租,长租的“前辈”交流了一下。

他呢,自己有一个团队,在距离我们不远的地方,管理着50套房子,重点是只做菲律宾人的生意,用菲律宾的团队来实际运营业务。了解过后,清楚了他们的业务构成:

一部分朝向好的房源在Airbnb做短租,装修风格自己设计,运营团队从保洁到维修都是自己人,而且已经实现标准化。
还有一部分是做床位,也就是那种两室一厅,或者三室一厅的,在里面摆好上下铺的床尾往出租。
还有一部分拿出来做长租,也就是按年签合同,属于长期稳定的顾客群体。
为什么能盈利:

airbnb可以做到当天退房,当天入住,这样就可以最大限度保证了出租率,同时团队高效运转。而且老客户复购是有的,这里面就得提到他说的服务到位,每位顾客都是有人亲自迎接,并且提前1小时把房间的电视,灯,空调打开,喷好香水香薰。
每个房间都是不同的定价,包括上下铺都是有差价的,可以实现收益最大化。并且可以给租客一个对比和参考的价格,在自己的价格体系里实现差异化。
能拿到最低的一手价格,也就是说,他们可以从房东那里谈到一个最低的房租价格,然后自己投入一部分简装的费用,以及设计费用,打造目标客户群,也就是菲律宾人喜欢的风格。从而提升卖价。
我们为什么没做到:

团队差距,这是核心,现在是我们每个人干的事情太多了,太杂了,并不是团队化管理,更像是小作坊,家族小店,很多事情都是感觉谁都能干,重叠性/重复性的沟通,“内耗”导致的低效。保洁和维修必须是要有专人来做的,这件事我早就想说,但种种原因,直到今天才解决。
没有销售计划,我们并没有一个销售预期,从而导致没有目标感,没有那种业绩的压力,反而是精力都耗散在了各种琐事上,以及经历过很多“供不应求”的销售高峰,所以完全是有一种“靠天吃饭”的感觉。
业务概念不清晰,到底是坚持做长租,还是短租一起做,做到什么程度,从哪里坐,每种业务模式都是对应不同的运营逻辑以及推广渠道,这些还要认真梳理。
吃了太多窝边草,因为交流上的不方便,所以在这边几乎都是做的中国人的生意,在具体一些,就是中国留学生的生意,而这个也是有一个“窗口期”,既然在菲律宾,做菲律宾人的生意肯定更容易,收益也更高。
运营节奏,有些事情要快点做,比如销售计划,业务划分,因为这样才能尽快的把团队角色定出来,然后匹配对应的人,或者小组。有些事情要慢慢做,比如未来的房子风格如何,怎么设计,还有线上渠道的搭建,这都是要慢工出细活的,而一旦找对了节奏,就能快速运转,磨合成功了。
但我们的优势也足够的大:

拥有这个公寓里最多的房间,未来还要交付100多套,拥有这片区域的绝对定价权,不夸张的说,如果打价格战,半年能把周围这一片的友商全部打趴下,但是还没必要,毕竟还没有那么卷,市场欣欣向荣,大家和气生财。
未来的蛋糕可以越做越大,在菲律宾,空调基本是全年运行,还有房间里是有一个叫化油池的东西,这些都是要清理的,我们一只是与外部团队合作,未来我们完全可以雇佣专人来做这件事,能省很多钱和时间,同时还可以对外提供服务,清洁团队,洗衣房,等等。
团队的能力在逐步的提升,虽然现在每个人都很累,做的事情都很多,但当这些事情我们很清晰熟,在未来团队扩大的情况下,也不会失控,不会遇到被拿捏的情况。
虽然累,虽然痛苦,都源自于这不是我的擅长,更直白的说,我没有在舒适圈里,我需要面对各种不适应的环境,但如果我能把这些克服,把运营逻辑理顺,核算好成本(这个太重要了,毕竟二房东的生意都这个模式),搭配好团队,就能把不擅长变为擅长,把不熟悉变为熟悉,把从0开始做到10,做到100。

前面有成功案例,并且并不是什么复杂的核心技术,那么这条路就值得坚持,就值得努力,就值得去前进。这是我的今日反思,希望能为各位带来一些商业启发。

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